Baufinanzierung

Zinssicherheit bei einer Baufinanzierung

Die Zinssicherheit bei einer Baufinanzierung ist ein wichtiges Kriterium bei der Wahl der Finanzierungsform. Es ist falsch zu glauben, dass mit dem Abschluss der Erstfinanzierung mit einer Zinsbindung von 5-10 Jahren kein Zins-
änderungsrisiko besteht. Das Zinsänderungsrisiko ist nur für die Dauer der Zinsbindung ausgebremst. Mit Ablauf der Zinsbindung kann das Zinsänderungsrisiko mit voller Wucht zuschlagen. Insbesondere dann, wenn bei anfänglicher Finanzierung nur ein geringer Tilgungsanteil vereinbart wird, steht am Ende der Zinslaufzeit ein relativ hoher Restsaldo zur Verlängerung an. Für diesen muss dann ein neuer Zinssatz vereinbart werden.
Bei einer Restschuld von beispielsweise 150.000 Euro bedeutet ein Zinsanstieg für eine Anschlussfinanzierung von ca. 2,00% eine jährliche Mehrbelastung von 3.000 Euro. Es ist fraglich, ob diese Belastung von jedem Kreditnehmer ohne Schwierigkeiten verkraftet werden kann. Das Zinsänderungsrisiko besteht dabei nur bei steigenden Zinsen. Bei fallenden Zinsen profitiert der Kreditnehmer tendenziell von günstigeren Zinsen. Aber auch nur dann, wenn die Zinssenkungen am Kapitalmarkt von den Banken an die Kunden weitergegeben werden. Die Banken verhalten sich bei fallenden Zinsen nicht immer „fair“. Zinssenkungen am Kapitalmarkt werden oft nur zeitverzögert und nicht im vollen Umfang an die Kunden weitergegeben. Ein Zinsanstieg wird allerdings sofort auf die Kunden umgewälzt. Dieses Zinsanpassungsverhalten gilt insbesondere für Ausleihungen an die Kunden. Bei Spareinlagen ist das Zinsanpassungsverhalten der Banken umgekehrt.

Es ist also kein Automatismus, dass mit fallenden Kapitalmarktzinsen das Baugeld günstiger wird. Die eigene Immobilienfinanzierung kann aber sehr wohl gegen Zinsänderungsrisiken abgesichert werden. Mit einem Volltilgerdarlehen kann beispielsweise für die komplette Kreditlaufzeit des Immobilienkredits ein fester Zinssatz vereinbart werden. Oft sind solche Finanzierungsformen sogar günstiger als normale Konditionen für eine Hypothek. Des Weiteren kann vor Ablauf der Zinsbindung ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden. Dabei wird ein Zinssatz im Voraus für ein Darlehen vereinbart, das die auslaufende Baufinanzierung ablösen soll. Auf diese Weise kann ein niedriges Zinsniveau bereits vor Ablauf der Zinsbindung gesichert werden. Forward – Darlehen sind ca. 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung möglich.

 

 

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